Acheter un bien immobilier à rénover peut être un projet passionnant, mais aussi semé d’embûches. Si vous êtes comme moi, vous aimez probablement l’idée de redonner vie à un espace, de le transformer selon vos goûts, tout en ajoutant de la valeur à votre investissement. Mais avant de foncer tête baissée, il y a plusieurs points à vérifier pour éviter que le rêve ne se transforme en cauchemar. Voici mes conseils pour bien vous préparer avant l’achat.

1. L’état général du bien

Voici quelques éléments importants concernant l’état physique du bien et afin d’évaluer de potentiels travaux :

• Les réseaux : Vous pouvez de demander un diagnostic technique qui vous permettra de connaître l’état des installations électriques, de plomberie et de chauffage. D’une manière général si votre bien a environ plus de 10 ans il faudra reprendre l’ensemble des réseaux électriques et parfois plomberie. Les artisans refusent de se brancher sur des réseaux existants. Les normes de la construction privilégient également un changement complet des réseaux. Vous pouvez éventuellement faire passer des artisans qui pourront vous conseiller.
• La toiture : Ne négligez jamais la toiture ! Une toiture en mauvais état peut générer des problèmes d’étanchéité et d’humidité qui pourraient endommager toute la structure par la suite. La structure est un poste important de dépenses qui peut représenter de 50 à 70 % du prix de la construction.
• Les fondations et les murs : Recherchez les fissures et signes d’affaissement, cela pourrait indiquer des problèmes structurels majeurs. Les fissures partants du bas et remontant sur la façade sont les fissures les plus inquiétantes. Une fissure peut devenir vraiment inquiétante si vous parvenez à y mettre vos doigts à l’intérieur.
• Sondages destructifs : Des sondages destructifs peuvent être demandés et réalisés. Faire un simple trou dans un mur périphérique ou dans un sol ou plafond peut vous indiquer la composition structurelle du bien ainsi que son isolation existante.

• Isolation thermique et acoustique : Vérifiez s’il existe une isolation thermique. Une mauvaise isolation signifie des dépenses énergétiques élevées une fois que vous y habitez. D’une manière général si votre construction est récente et que vos murs font plus de 30 cm d’épaisseur il y’a de fortes chances pour qu’il soit déjà isolé. Comme évoqué, vous pouvez recourir à un petit sondage destructif afin d’obtenir plus d’informations.

2. Aspects légaux et administratifs

Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre le cadre légal et administratif de l’achat d’un bien à rénover :

• Les diagnostics obligatoires : Vous devez consulter les diagnostics immobiliers (DPE, plomb, amiante, etc.) pour savoir exactement à quoi vous en tenir sur l’état du bien.
• Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Si vous envisagez de faire des travaux, renseignez-vous sur les règles d’urbanisme en vigueur. Certains projets peuvent être limités par des restrictions locales. Des extension peuvent être limités en surface à construire, des éléments en façade comme le bois peuvent parfois être interdits. Dans les centre anciens ou aux abords de bâtiments historiques les restrictions peuvent être encore plus contraignante.
• Droits de servitude : Pensez à vérifier s’il existe des servitudes de passage qui pourraient limiter l’usage que vous pouvez faire de votre terrain. Ne négligez pas la proximité avec des voisins. Les travaux de rénovation peuvent très vite être des sources tentions.

3. Potentiel de rénovation

Quand j’achète un bien à rénover, je me pose toujours la question suivante : Qu’est-ce que je peux réellement en faire ? Pour cela, il faut se pencher sur :

• Aménagement des espaces : Est-il possible de redistribuer les pièces, d’ouvrir les espaces ou de créer de nouvelles surfaces ? Quels sont les murs porteurs ? Bien souvent un murs porteur réalise une épaisseur de minimum 15 à 20 cm. Mais évidemment chaque espace est unique et des exceptions existent.
• Extension ou surélévation : Si vous avez besoin de plus de place, une extension ou une surélévation est-elle envisageable, tant d’un point de vue technique que légal ?

• L’extérieur : Quel est le lieu ? Quelles vues ? Comment vais je me garer circuler ? Est ce que cette circulation ne va pas prendre trop d’espaces ? Comment est orienté le bâtiment ? Comment la lumière rentre ?
• L’extérieur du bâtiment est souvent négligé, mais une façade est aussi important que l’intérieur. Entretenir votre façade participe au paysage environnant. La construction est d’intérêt général, et rénover votre façade est un acte pour le bien commun.

4. Coûts à prévoir

Souvent, je vois des acheteurs séduits par le prix d’achat attractif d’un bien, mais oubliez que les travaux peuvent rapidement augmenter leur budget initial. D’une manière général, il faut prévoir le double du prix du bien. Ce prix descend rarement à 1/3 de la valeur du bien à l’achat, sauf si votre bien est déjà en bon état et que vous faite les travaux vous-même. Dans le calcul de votre budget il faut prendre en compte :

• Évaluer les travaux : Faites appel à mes services pour connaitre la tranche de budget travaux à réaliser. Cela vous donnera une meilleure idée du budget nécessaire.
• Budget global : Ne vous limitez pas à la somme des travaux et du prix d’achat. Pensez aussi aux frais de notaire, taxes, prix des études d’architecture, des ingénieurs bétons et étude de sol et autres dépenses imprévues. Je reviendrai dans un autre article sur l’importance de ces études.
• Subventions et aides : Renseignez-vous sur les aides disponibles (primes pour rénovation énergétique, etc.), attention ces aides sont généralement pour des foyers avec des revenus très bas. De plus ils financent une partie des travaux mais représentent bien souvent un faible pourcentage. Attention les subventions bougent environ tout les 6 mois. Les mairies pourront potentiellement mieux vous renseigner.
• Financement : Consultez votre banque pour voir les possibilités de financement des travaux avec votre prêt immobilier.

7. Risques techniques spécifiques

Certains biens, notamment les plus anciens, peuvent présenter des risques spécifiques :

• Amiante et plomb : Si le bien a été construit avant 1997, il pourrait contenir de l’amiante ou du plomb. Le désamiantage peut être coûteux selon les parties du bâtiments imapctés et la quantité d’amiante présente.
• Humidité et inondations : Si le bien est situé dans une zone inondable ou présente des signes d’humidité, prévoyez des travaux d’assainissement.

10. Négociation

Enfin, les travaux à réaliser peuvent être un excellent levier de négociation.

• Baisse de prix : Utilisez l’estimation budgétaire global réalisé par un architecte pour demander une réduction du prix d’achat.
• Travaux à charge du vendeur : Parfois, le vendeur peut accepter de réaliser certains travaux avant la vente ou de vous accorder une marge de manœuvre sur le prix.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, acheter un bien immobilier à rénover implique de prendre en compte de nombreux paramètres complexes, allant de l’état général du bâtiment aux aspects légaux, en passant par les coûts et délais des travaux. Chaque situation est unique, avec ses propres particularités et imprévus. C’est pour cette raison qu’il n’existe pas de solution universelle ou de vérité absolue. Faire appel à un architecte vous permet d’être accompagné comprendre les spécificités de votre projet, de vous guider à travers les nombreuses étapes et de vous aider à anticiper les éventuels obstacles. Même lors d’une simple visite conseil à un prix qui représente bien souvent 0,001 % de votre budget travaux, un architecte peut vous éviter de lourdes erreurs. C’est aussi une des rares professions capable de comprendre l’ensemble des contraintes d’un projet de construction autant juridiques que techniques et physiques.

Si vous avez des questions supplémentaires ou besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à me contacter pour un accompagnement sur mesure.

🪶 Ecrit et rédigé par SOLIO Architecture – Yorick ISNARD

SOLIO architecture

Avis de non-responsabilité : Les informations fournies dans cet article sont à titre informatif seulement et ne remplacent en aucun cas une consultation professionnelle spécifique à votre projet. Malgré tous les efforts pour garantir l’exactitude des informations, je décline toute responsabilité quant à l’utilisation de ces informations sans accompagnement professionnel adéquat.